Качественное выполнение

ВВЕДЕНИЕ

Важнейшим направлением реформирования отношений собственности должно стать наведение порядка в государственном секторе экономики. Орга-ны государственной власти обязаны обеспечить экономически эффективное использование государственной собственности в интересах роста общественно-го благосостояния, в том числе используя институты доверительного управле-ния. Главная цель реформы отношений собственности - формирование меха-низмов ответственности за экономически эффективное использование произ-водственных ресурсов, мотивов высокопроизводительного труда и предприни-мательской деятельности на благо общества.
При этом, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выде-лить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стои-мость.




1.ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Алгоритм указанного подхода к оценке стоимости объекта оценки можно представить в следующем виде:
PV = РР +( PS - Фи).
Где PV- рыночная стоимость объекта оценки;
РР - стоимость земельного участка;
PS - стоимость улучшений, находящихся на земельном участке;
Фи - стоимость всех видов износа [7].
Затратный подход может быть успешно применен при переоценке основ-ных фондов предприятия, оценке недвижимости и движимого имущества не приносящей дохода (частная собственность граждан (дома, земельные участки, автомобили, мебель, ювелирные изделия, предметы жизнеобеспечения, интерь-ера и т. д.).





2. РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД (ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ
СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ)

Алгоритм названного подхода к оценке стоимости объекта оценки выгля-дит следующим образом:
PV = S + ADI.
Где PV - стоимость объекта оценки;
S - цена продажи сопоставимого объекта;
ADI - денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отра-жающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого объекта и его аналога[7].
Рыночный подход предполагает, что имеется развитый рынок купли - про-дажи аналогичных объектов оценки и может быть успешно применен для оцен-ки недвижимости и движимого имущества не приносящей дохода (частная соб-ственность граждан – дома, земельные участки, автомобили, мебель, ювелир-ные изделия, предметы жизнеобеспечения, интерьера и т. д.), машин и обору-дования, транспортных средств, офисных и складских помещений, объектов социально- бытового и культурного назначения, небольших предприятий (бен-зоколонки, парикмахерские, предприятия торговли, рестораны и т.п.) и т.д.



3. ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА ДИСКОНТИРОВАНИИ И
КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

Указанный подход базируется на двух методах:
метод дисконтирования будущих доходов.
метод капитализации доходов;
Алгоритм расчета стоимости, основанного на методе дисконтирования бу-дущих доходов, определяется по формуле:
PV= FV/(1+r)
Где PV - рыночная стоимость объекта оценки;
FV - денежный поток i-го периода;
r - ставка дисконтирования i-го периода;
n - количество периодов[7].
Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:
сбор и анализ данных (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансо-вой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);
прогнозирование годовых денежных потоков;
определение ставки дисконтирования для прогнозируемого потока дохо-дов;
определение стоимости объекта оценки.
Алгоритм расчета стоимости, на основе метода капитализации, основан на формуле;
PV= Y/R
Где PV - рыночная стоимость предприятия;
Y - будущий доход;
R - коэффициент капитализации будущего (прошедшего) года[3].
Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:
сбор и анализ данных (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансо-вой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);
прогнозирование будущего дохода (прибыли);
определение коэффициента капитализации;
определение стоимости объекта оценки.
Взаимосвязь между ставкой дисконтирования и ставкой капитализации.
Термины “ставка дисконтирования” и “коэффициент капитализации” не являются идентичными и взаимозаменяемыми, хотя они между собой тесно связаны.
В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не ис-пользуется как делитель или множитель для определения стоимости объекта оценки. Ставка дисконтирования используется для приведения к настоящему времени доходов (расходов) будущих периодов.
Коэффициент капитализации обычно вычисляется на основе ставки дис-контирования путем вычитания ожидаемого среднегодового темпа роста или спада доходов, поэтому коэффициент капитализации обычно ниже ставки дис-контирования.
Для определения ставки дисконтирования и соответствующего коэффици-ента капитализации применяют следующие методы:
кумулятивный метод;
метод САРМ (модель оценки капитальных активов).
Кумулятивный метод
Кумулятивный метод основан на предпосылке, что ставка дисконтирова-ния состоит из ряда факторов риска, которые характеризуют будущий доход и, как правило, определяется следующим образом:
свободная от риска ставка дохода;
надбавка за риск вложения в акции, по сравнению с вложениями в доход-ные инвестиции;
надбавка за риск, связанный с размером бизнеса оцениваемого объекта оценки;
другие факторы риска;
определение ставки дисконтирования;
определение темпа прироста или спада доходов;
определение коэффициента капитализации для будущего года;
определение коэффициента капитализации для текущего года.
Метод САРМ.
Метод САРМ, используемый для определения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, основан на анализе информации о компаниях-аналогах.
На практике модель САРМ применяется таким же образом, как и метод кумулятивного построения ставки дисконтирования, за исключением того, что корректировки оцениваемого объекта оценки производятся со средними дан-ными компаний-аналогов за представительный период.
Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации осуществ-ляется в следующем порядке:
свободная от риска ставка дохода;
надбавка за риск вложения в акции оцениваемого объекта оценки умно-женная на коэффициент “бета” компании - аналога;
надбавка за риск, связанный с размером оцениваемым объектом оценки и компанией-аналогом;
другие факторы риска;
определение ставки дисконтирования;
определение темпа прироста или спада доходов;
определение коэффициента капитализации для будущего года;
определение коэффициента капитализации для текущего года.
Приведенная модель совпадает с кумулятивным методом, за исключением того, что на втором этапе надбавка за риск умножается на коэффициент “бета”, а на третьем этапе надбавка за риск, связана с размером оцениваемого объекта оценки и компании-аналога.
Коэффициент “бета” это мера относительной изменчивости общей доход-ности обыкновенных акций, которая включает в себя: выплаченные дивиденды плюс или минус изменения стоимости акций за определенный период.
Непременными условиями применения указанных методов являются:
возможность определения будущего дохода с разумной степенью вероят-ности;
должна существовать разумная вероятность, что деятельность объекта оценки будет развиваться прогнозируемыми темпами.

4. ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА ИНФОРМАЦИИ О КОМПАНИИ-АНАЛОГЕ

Оценка стоимости объекта оценки, основанной на информации о компании - аналоге заключается в следующем. Выбранный оценочный мультипликатор компании-аналога перемножается на результат деятельности объекта оценки.
В зависимости от выбора оценочного мультипликатора, можно выделить следующие методы оценки:
метод P/E - отношение цена/прибыль;
метод P/GCF - отношение цена/валовой денежный поток;
метод P/D - отношение цена/дивиденды;
метод P/R - отношение цена/выручка (валовой доход);
метод P/BV - отношение цена/балансовая стоимость;
метод P/NAV - отношение цена/чистые активы (нетто-активы).
Подход, основанный на сравнении оцениваемого объекта оценки с компа-нией-аналогом применяют тогда, когда есть сопоставимые компании.
Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности: сбор и анализ данных об оцениваемом объекте оценке (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, кор-ректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое); подбор компаний - аналогов и финансовых отчетов по ним (балансов); выбор оценочных мультипликаторов (цена/прибыль, цена/валовой доход, денежный поток и т. д.); определение временного периода, за который рассматривается деятельность объекта оценки (как правило, - последний финансовый год); су-жение перечня компаний-аналогов и расчет мультипликаторов для отобранных компаний-аналогов; основываясь на сравнении финансовых показателей объек-та оценки и компаний-аналогов, производится отбор конкретного аналога; по-казатель деятельности объекта оценки умножается на оценочный мультиплика-тор выбранных компаний-аналогов; выбор оценки стоимости из ряда получен-ных оценок; корректировка полученной стоимости с учетом скидок, например, на низкую ликвидность, неконтрольный пакет акций и т.д.; получение оконча-тельной стоимости объекта оценки.
Подход, основанный на анализе информации о компании-аналоге наиболее пригоден для объектов оценки, у которых имеются сопоставимые аналогичные компании, например, энергодобывающие и энергосбытовые предприятия, неф-теперерабатывающие предприятия, предприятия промышленности строитель-ных материалов и т. д.

5. ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ

Оценка стоимости объекта оценки, с использованием подхода, основанно-го на стоимости чистых активов, в общем виде, состоит в следующем.
Производится оценка рыночной стоимости составляющих предприятия (см. выше) с последующей корректировкой баланса и расчете чистых активов (собственного рыночного капитала).
Оценка стоимости объекта оценки, с использование подхода, основанном на стоимости чистых активов, осуществляются следующим образом: получение и корректировка финансового отчета (баланса); определение рыночной стоимо-сти материальных и нематериальных активов; корректировка пассивов; расчет стоимости чистых активов.
Условия применения указанных подходов к оценке стоимости предприятий показаны в ниже приведенной таблице 1 [7].

Таблица 1. Подходы, методы оценки и условия их применимости к оценке стоимости государственных предпри-ятий при их приватизации

Подходы Методы Алгоритм Условия применимости
Затратный • Укрупненные показатели восстановитель-ной стоимости; • Укрупненные показатели стоимости строительства; • Укрупненные по-казатели базисной стоимости по видам работ; • Индексация балансовой стоимости на год постройки PV=PP+ (PS-Фи) PV= K(PS-Фи)
Рыночный • Сравнения продаж аналогичных объектов PV=S +ADI
Основанный на дискон-тировании и капитализа-ции доходов (прибыль, чистый или валовой по-ток, дивиденды, валовые доходы) • Дисконтированный поток денежных средств • Капитализация прибыли PV= FV/(1+r) PV= Y/R • возможность определения будущего дохода с разумной сте-пенью вероятности; • должна существовать разумная вероят-ность, что деятельность предприятия будет развиваться про-гнозируемыми темпами.
Основанный на инфор-мации о компании-аналоге • отношение цена/прибыль; • отношение це-на/валовой денежный поток; • отношение це-на/дивиденды; • отношение цена/выручка (валовой доход); • отношение це-на/балансовая стоимость; • отношение це-на/чистые активы (нетто-активы). P/E P/GCF P/D P/R P/BV P/NAV • имеется достаточное количество компаний-аналогов, чтобы определить значение оценочного мультипликатора. • оценоч-ные мультипликаторы по оцениваемому предприятию и ком-паниям-аналогам достаточно достоверны
Основанный на стоимо-сти чистых активов • метод стоимости чистых активов (NAV); • метод ликвидационной стоимости (LV). • оцениваемое предприятие обладает значительными матери-альными активами и низкой доли нематериальных активов; • вновь образованное предприятие, которое не имеет истории доходов. • текущие доходы малы по сравнению с ее чистыми активами; • предприятие находится на грани банкротства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ